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专家对处理贵阳市小产权房的思考与建议

[建材网] 1。小产权房形成的原因和背景小产权房是在快速城市化、集体土地法律制度不完善、商品房价格虚高以及大多数中低收入人群期望改善住房条件的背景下发展起来的。原因很复杂。主要原因如下

1。随着农村经济的发展,农民的生活水平也有一定程度的提高,越来越多的农民有能力建房,尤其是在城乡结合部。起初,建了两层楼。后来,当房屋租金上涨,拆迁补偿增加时,现有房屋被拓宽和加高。 尤其是贵阳两个市区的郊区连接处,即花溪、小河和武当,以及两个市区内的村庄。 农民将使用所有额外的房屋出租或出售。

2。根据2007年贵阳市房地产市场数据,云岩和南明区商品房平均售价分别为3900元/平方米、晋阳新区3200元/平方米、花溪2500元/平方米、小河2400元/平方米和武当3500元/平方米 2000年以前,这两个城市的商品房价格仅为1600元/平方米,而小河、武当和花溪的商品房价格则超过900元/平方米。 与商品房价格的快速上涨相比,贵阳市居民人均收入增长缓慢。 贵阳市统计局的调查报告显示,贵阳市人均可支配收入1998年为5369元,2007年为元,年均增长8.01%

如果以全球1: 6的收入与房价之比来衡量,贵阳市人均可支配收入为元,仅为元的六倍,而元不足以在贵阳市购买一套经济适用房。 根据一套70平方米的两室一厅经济适用房,收入与房价之比已经超过1: 10。

3。虽然国家也发布了一系列禁止集体土地流转的文件,但这些文件的效力相对较低。这项禁令的精神和具体内容没有反映在法律层面的文件中。因此,政府在处理这些问题时,似乎未能尽最大努力,管理工作也未到位。这也是小产权房徘徊在法律边缘并蓬勃发展的原因。

2。存在的问题

首先,管理不到位 据调查,全市房屋管理、土地和城管部门对小产权房的情况没有很好的掌握。贵阳有几栋小产权房?规模是多少?有哪些类型?分布是什么?对于这些问题,相关职能部门有无数的爱心 第二,农民正在寻找利润“种植房屋” 对于那些土地即将被征用、环境较好的村庄,特别是城市中的村庄,开发商无论是否拥有产权,都会给予实物补偿。这无疑是农民赚钱的难得机会。 因此,我们加快了房屋前后的扩建,或增加了现有房屋的楼层。 由于农民种植房屋,一方面,房屋开发商已经将征地成本纳入成本,从而抬高了商品房价格。这种实际上上涨的价格自然会蔓延到买家,形成恶性循环。另一方面,由于房屋开发商只根据需要征用土地,不可能吃掉农民“种植”的所有房屋,所以剩余部分将在短期内影响城市的面貌,从长远来看肯定会增加市政建设的成本。

还有另一个不稳定的隐患 众所周知,小产权房不受法律保护,也就是说,一旦发生纠纷,蒙受损失的是小产权房的购买者,而小产权房的购买者大多是中低收入人群,属于弱势群体,这将给社会稳定带来很大隐患。 征地拆迁引发的小产权纠纷已经出现。

另一个是不公平的问题。 它也是购买小产权房。那些有权力和关系的人可以通过各种方式使非法小房产合法化。对于其他普通购房者来说,他们手中的小产权房总是一个不确定的因素。这种不公平不仅会引起普通民众对政府职能部门的不满,而且对和谐社会的构建也非常不利。

3。对策和建议

1。尽快完善相关法律法规

国家应修改和完善法律《土地管理法》、《房地产法》、《担保法》等。尽快。在严格保护耕地面积的同时,应允许农村集体经济组织享有与城市房地产开发商同等的权利。取得相应资质证书后,应当从事房地产开发,保护农民的合法权益。

2。加强管理,严格控制新建小产权房的产生,避免更大浪费。

由于国家相关法律法规尚未修订和完善,在这样的背景下,无论小产权房未来如何确定,暂时仍是一种违法现象。 既然它是非法的,就不应该允许它传播。 为了避免更大的浪费,目前更重要的是加强监管,严格控制新建小产权房的产生。 我市各级有关部门要深入开展小产权房调查,掌握现有小产权房存量,严格控制增量,找到一套新的小产权房,查处一套。 村委会不能视而不见,藏而不露。只有这样,我们才能控制新的小产权房的出现。 同时,必须严格防止合法取得产权的出现。

3。增加廉租房建设“住在某个地方”是市委、市政府的目标。 为了使更多的中低收入居民能够负担得起住房,建议政府部门提高廉租房和小户型住房在住房建设中的比例,并将其作为建筑验收的指标之一。 同时,我们将进一步扩大经济适用房和廉租房的覆盖面,加大对购房者的检查力度,让更多的贫困人口受益。

4。妥善处理已经建成的小产权房。

我们认为我们城市已经建立的小产权房的处理需要逐案处理。 有两种类型。一是在开发商考虑后不久就会被征用。另一个是它不会被征用很长时间。

靠前种类型处理起来较为容易。因为地理位置相对较好,房开商在征地时,对土地上的房屋权属看得较轻。所以,在处理这类情况时,政府不用插手,直接通过房开商利用拆迁补偿使之合法化。虽然这种方法较终还是消费者受损,但这是目前较简便,也是较稳妥的方法。

对于第二种类型,情况就要稍微复杂一点,需要对这些房屋进行区别。因为短期内不会被开发建设,这就要从长远考虑。首先要考虑的是安全问题。由于这些房屋绝大部分都是农民自己修建的,有的是在房前屋后扩建,有的则是在基础并不很牢的旧房上加高,这就难免不存在安全隐患。如果鉴定房屋存在严重瑕疵,有危及人身安全之虞的,应确认为违法,并责令拆除,以防止更多的损失发生,防患于未然。

另外就是要考虑是否符合土地利用规划和城镇规划。如果符合土地利用规划、城镇规划,或者虽然不符合土地利用规划、城镇规划,但依其地理位置、房屋构造尚可以容忍的,由国家对这片土地进行征收,转化为国有土地,并确认该类房屋为经济适用房、廉租房。购房者属于中低收入阶层的,补缴土地出让金后可获得由国家房管部门颁发相关权属证书。房主不属于中低收入阶层的,要求其在一定时间内按经济适用房、廉租房的价格转让给中低收入阶层的买者。

如果不符合土地利用规划、城镇规划,而且依其情形不能容忍其存在的坚决给予拆除。对于中低收入阶层的房主施行拆迁补贴,对于高收入阶层不予补贴。